Arrendar en Bucaramanga: los papeles y el codeudor
La ley prohíbe que le pidan depósito en efectivo y el codeudor no es una obligación legal. Qué le pueden exigir de verdad y qué tener listo antes.
Empecemos por lo que casi nadie sabe y le puede ahorrar un mes de canon: en un arriendo de vivienda urbana está prohibido exigirle un depósito en dinero.
Lo dice la Ley 820 de 2003. No es una recomendación ni una costumbre negociable: es una prohibición expresa. Si le piden un mes por adelantado "en garantía" y se lo devuelven al final, eso no es legal.
Y hay una segunda que sorprende igual: el codeudor tampoco es una exigencia de la ley.
Lo que la ley sí prohíbe
El artículo que regula las garantías es claro en un punto: no se pueden exigir depósitos en efectivo ni otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
La lógica de la norma es proteger la liquidez de quien arrienda. Un depósito inmoviliza dinero que el inquilino necesita justo en el momento en que más gasta —el trasteo, la conexión de servicios, el mes adelantado— y que además queda en manos ajenas durante años.
Lo que sí puede pedirle el arrendador es una garantía que no sea dinero suyo retenido.
Las garantías que sí son legales
Hay tres caminos, y conviene saber cuál le conviene según su situación:
| Garantía | Cómo funciona | A quién le sirve |
|---|---|---|
| Póliza de arrendamiento | Una aseguradora respalda el pago. El costo lo asume normalmente el inquilino | Quien no tiene codeudor |
| Codeudor o deudor solidario | Una persona responde con su patrimonio si usted no paga | Quien tiene a quién pedírselo |
| CDT a nombre del arrendatario | El dinero queda a su nombre y genera rendimientos para usted | Quien tiene el capital y no quiere perderlo |
Esa tercera opción es la que casi nadie propone y la que mejor resuelve el problema: cumple la función del depósito sin violar la ley, porque el título sigue siendo suyo y produce intereses a su favor.
Si le exigen depósito, ofrecer un CDT a su nombre suele destrabar la conversación.
¿El codeudor es obligatorio?
No por ley. La Ley 820 no lo establece como requisito. Es una exigencia contractual del propietario o de la inmobiliaria, y por eso mismo es negociable.
Lo que sí ordena la norma, cuando hay codeudor y el contrato consta por escrito, es que el arrendador le entregue copia con firmas originales tanto al arrendatario como al codeudor. Si el codeudor firmó y nunca recibió su copia, ahí hay un incumplimiento del arrendador.
La alternativa habitual cuando no hay codeudor es la póliza. Su aprobación toma normalmente entre uno y tres días hábiles, y ese plazo es justamente el que decide si consigue el inmueble o no.
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Los papeles que le van a pedir
Aquí conviene distinguir: esto no es la ley, es la práctica del mercado. Las inmobiliarias piden lo que necesitan para el estudio, y suele ser esto:
Si es empleado:
- Cédula ampliada
- Certificado laboral con cargo, antigüedad y salario
- Los últimos desprendibles de pago
- Extractos bancarios recientes
Si es independiente:
- Cédula ampliada
- Declaración de renta del año anterior, o certificación de ingresos de contador con tarjeta profesional
- Extractos bancarios de los últimos meses
- RUT
El codeudor entrega lo mismo, y además suele exigírsele que sea propietario de un inmueble, con el certificado de tradición y libertad correspondiente.
A eso se suma el estudio en centrales de riesgo, que es donde se cae buena parte de las solicitudes. Un reporte negativo no siempre descalifica, pero cambia las condiciones: puede aparecer la exigencia de un segundo codeudor o de una póliza más costosa.
Cuánto ingreso le van a exigir
La regla de mercado más extendida es que el ingreso mensual acredite entre dos y tres veces el valor del canon.
Con el salario mínimo de 2026 en $1.750.905, eso significa que un canon de $800.000 ya exige acreditar entre $1.600.000 y $2.400.000 de ingreso. Es la razón por la que muchos hogares que sí pueden pagar el arriendo no pasan el estudio.
Y ojo con la cuenta completa: el ingreso tiene que alcanzar para el canon, la administración y los servicios, no solo para el canon. Esa diferencia está desarrollada en la nota sobre cuánto arriendo se puede pagar en Bucaramanga sin ahogarse.
Cómo evitar que le ganen el inmueble
Los apartamentos bien ubicados y bien tasados se van rápido, y casi siempre por la misma razón: el que llega con la carpeta lista se lo lleva.
Tres cosas que se preparan antes de ir a ver:
Uno. La carpeta digital. Todos los documentos escaneados en PDF, legibles y en una sola carpeta lista para enviar por correo o WhatsApp. Buscarlos después de ver el inmueble cuesta dos o tres días, y ese es exactamente el margen que se necesita para perderlo.
Dos. El codeudor avisado. No sirve tener un codeudor en teoría. Sirve tener uno que ya dijo que sí, que tiene sus papeles listos y que va a contestar el teléfono ese día.
Tres. El estudio propio. Revise su reporte en centrales de riesgo antes de empezar a buscar. Si hay algo que corregir, corregirlo toma semanas y es mejor descubrirlo antes que en medio de una solicitud.
Antes de firmar
Dos verificaciones que toman diez minutos y evitan problemas de años.
Que el que arrienda sea el dueño o su representante. El certificado de tradición y libertad del inmueble lo dice, se pide en línea y cuesta poco.
Que el contrato quede por escrito y con copia para usted. La ley obliga a entregarla con firmas originales. Un arriendo de palabra es válido, pero cuando aparece un desacuerdo sobre el canon, el plazo o las reparaciones, quien no tiene papel no tiene con qué reclamar.
Y recuerde el marco que ya está fijado para este año: el canon solo puede subir 5,10% en 2026, una vez cada doce meses, y no debería superar el 1% del valor comercial del inmueble.
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