Inversión inmobiliaria en Bucaramanga: el mapa de los fondos

Cerca de US$650 millones. Eso es lo que, según Semana, acordó pagar Pei por cinco activos corporativos y logísticos de Terranum. Ninguno queda en Santander.

El anuncio salió el 9 de julio de 2026. Los inmuebles están en Bogotá y Medellín. Valora Analitik alcanzó a nombrar cuatro antes del anuncio: Connecta —con sedes en la calle 26 y la calle 80—, Cortezza, en Medellín, la Zona Franca Exennta y Zol Funza. La lista pública no completa los cinco activos. Puedes convertir esa cifra a pesos con la TRM del día.

Esa ausencia resume el asunto. Los fondos que mueven billones en ladrillo colombiano sí tienen activos en Bucaramanga, pero son la excepción.

¿Cuánto vale la compra de Terranum y qué gana Pei?

Las cifras públicas no cuadran entre sí. La República reportó "más de 375.000 metros cuadrados de área arrendable (GLA)"; Semana habló de "más de 500.000 metros cuadrados de área bruta arrendable (GLA)". Las dos usan la misma sigla y ninguna explica la diferencia de 125.000 metros cuadrados. Mientras no haya una cifra oficial del comprador, el área del portafolio se lee mejor como un rango que como un dato cerrado.

Valora Analitik situó la transacción en unos $2,8 billones. En esa misma nota, Visión Davivienda calculó el valor de los activos en cerca de $2,63 billones; descontada una deuda cercana a $900.000 millones, el valor patrimonial quedaría en unos $1,75 billones y, con un descuento cercano a 20%, el monto total de la inversión equivaldría a $1,4 billones.

La ocupación estimada del portafolio es 93,9% y los inmuebles tienen capacidad para generar un ingreso operativo neto superior a $200.000 millones al año, según La República. De concretarse, la compra subiría el área arrendable de Pei cerca de 35% y sus activos cerca de 29%.

Pei administra hoy $10,31 billones en más de 150 activos y 1,15 millones de metros cuadrados, en más de 30 ciudades, según su sitio oficial. La República registra que se trata de un acuerdo vinculante y que la adquisición todavía no se concreta; la nota no detalla las condiciones de cierre.

¿Qué tienen de verdad los fondos en Bucaramanga?

Menos de lo que suena. El Fondo Inmobiliario Colombia, de Fiduciaria Bancolombia, tiene un centro de distribución que llama CEDI Bucaramanga, pero queda en zona rural de Lebrija, sobre la vía a Barrancabermeja, a unos 2,5 km del aeropuerto Palonegro.

Ese fondo administra $6,03 billones en 128 inmuebles y 761.504 m² arrendables, con ocupación de 96%, repartidos en 27 municipios del país, según su sitio oficial, con cifras actualizadas a noviembre de 2025.

El TIN, de la Titularizadora Colombiana, mete a Bucaramanga en un bloque llamado "Otro" que pesa 5,9% del portafolio y comparte con Cúcuta, Envigado, Ibagué y Villavicencio. Bogotá concentra 57,9% y la Costa Atlántica 29,8%, con corte a junio de 2025. No hay desagregación pública del peso individual de Bucaramanga dentro de ese bloque.

En Pei, Bogotá aporta 46,4% de los cánones de arrendamiento, según el reporte de calificación de BRC Ratings S&P Global del 21 de mayo de 2026.

Lo más visible aquí es el Único Outlet, que abrió el 6 de diciembre de 2024 en la carrera 16 con calle 103, barrio La Fontana, con más de 120 conceptos comerciales en 30.000 m² construidos. Pei es dueño del 80% de la cadena Único desde 2018.

En diciembre de 2025, Jairo Corrales, presidente de Pei Asset Management, dijo a La República que "…deberíamos concretar la adquisición de una participación en Único de 85%, ubicado en Bucaramanga". A hoy, casi ocho meses después, no hay comunicado de información relevante que confirme el cierre: los de 2026 llegan hasta el 5 de junio y ninguno menciona el Único.

¿Por qué compran bodegas y comercio, y casi nada de oficinas?

Porque en Santander ya casi no se construyen oficinas. En 2025 el departamento produjo en promedio 611 m² de oficinas por trimestre, según el Censo de Edificaciones del DANE con cálculos de Camacol Santander.

En 2016 esa cifra era 6.303 m²: hoy se construye menos de la décima parte. Y los 30.000 m² del Único equivalen a casi 50 trimestres —más de 12 años— de construcción de oficinas al ritmo de 2025. Las dos comparaciones son cálculos de Economía Santander sobre las series de área causada del DANE con cálculos de Camacol; la segunda es de magnitud, no técnica: el área causada mide producción física por trimestre y la del Único es área construida total.

Comercio y bodegas también cayeron. Comercio pasó de 20.685 m² promedio trimestral en 2024 a 7.031 m² en 2025. Bodegas, de 8.175 m² en 2023 a 3.271 m².

Y aun así el peso de lo no residencial subió: llegó a 33,1% del área causada en el cuarto trimestre de 2024, un récord, mientras el residencial bajó del 82% prepandemia a niveles del 76%.

Ahí está la paradoja. Se construye menos de todo, pero la vivienda cae más rápido que el comercio y las bodegas.

¿Qué dice el DANE sobre los precios de la vivienda en Bucaramanga?

Varios medios nacionales publicaron que la vivienda nueva en Bucaramanga subió 4,07% anual en el primer trimestre de 2026. La tabla del boletín del DANE dice otra cosa.

Ese 4,07% es solo el dato de estratos 1, 2 y 3. El total del municipio fue 6,36%, con 6,18% en estrato 4 y 7,42% en estratos 5 y 6. El promedio nacional anual fue 8,47% y el trimestral, 2,79%.

El dato trimestral de la ciudad es más filoso. Entre diciembre y marzo, el precio de la vivienda nueva de estratos bajos en Bucaramanga cayó 6,49%, mientras el de estratos altos subió 5,06%. El total del municipio en ese trimestre apenas se movió: 0,47%.

¿Qué significa esto para el bolsillo santandereano?

Que el mercado se partió en dos. El inventario de vivienda nueva del área metropolitana supera las 6.600 unidades y 61% es VIS, según Camacol Santander.

Las unidades terminadas sin vender del segmento VIS escalaron a 6,08% al cierre de 2025, desde niveles históricos por debajo de 1%. En el No VIS bajaron a 3,70%. En enero de 2026 Santander fue uno de seis departamentos que no reportó una sola unidad de vivienda iniciada, según Camacol.

Mientras tanto, el eslabón de "Uso" de la cadena —arrendamiento inmobiliario, mantenimiento y reparación— facturó $767.000 millones con 1.842 empresas y creció 29,5% en ventas durante el año. El negocio de administrar y mantener lo ya construido crece más rápido que el de levantarlo. Compáralo con lo que pasa en las licencias de construcción en Bucaramanga.

¿Cómo entra un inversionista común y dónde está el riesgo?

Hay tres puertas, con liquidez muy distinta.

El título de Pei se negocia en la BVC. Cerró diciembre de 2025 en $79.960 y marzo de 2026 en $66.000: una caída cercana al 17%. En el primer trimestre de 2026 se transaron $134.622 millones y entraron 1.553 nuevos inversionistas, 17,5% más.

El TIN también cotiza, pero su mercado secundario es casi inexistente: $2 millones negociados en todo 2025, con 491 inversionistas en total, 342 de ellos personas naturales. Su portafolio completo mide 83.979 m², con corte a junio de 2025: menos de la cuarta parte del área que Pei compró en un solo negocio, incluso tomando la menor de las dos cifras publicadas, según cálculos de Economía Santander.

La tercera puerta son los fondos de inversión colectiva. El portal especializado Vivienda.com.co ubica sus retornos entre 5% y 10% anual y sitúa el arranque del crowdfunding inmobiliario, regulado por el Decreto 1357 de 2018, cerca de $200.000. Son estimaciones de ese portal, no de las fichas técnicas de las administradoras.

El TIN cerró 2025 con rentabilidad de 12,51% efectivo anual (IPC + 7,05%) y dividend yield de 5,47%. A marzo de 2026 la rentabilidad a 12 meses bajó a 12,17%.

Pei tiene calificación iAAA de BRC Ratings y un endeudamiento (LTV) de 28,3% a diciembre de 2025. Pero mira la letra menuda: en ese mismo reporte del 21 de mayo de 2026, BRC estima que la rentabilidad total de 2026 rondará 11%, y que la porción que llega como flujo de caja será de apenas 3%.

Esa diferencia importa. Buena parte del retorno es valorización en el papel, no plata en tu cuenta.

Los riesgos son tres. La rentabilidad no está garantizada, el costo de la deuda subió —el promedio del TIN pasó de 9,78% a 11,10%— y salir puede tomar tiempo.

En febrero, Pei calculó que el alza de 100 puntos básicos en la tasa del Banco de la República le implicaría unos $30.000 millones adicionales en gastos financieros durante 2026 (Valora Analitik, 27 de febrero de 2026). Por eso recortó su meta de distribución del año, de $280.000 millones a un rango de $235.000 millones a $250.000 millones.

¿Qué sigue?

Marca tres cosas. El cierre del negocio Terranum, que Valora Analitik proyectó para octubre a más tardar. Los informes del primer semestre de 2026 de Pei y del TIN, que a hoy no aparecen publicados. Y cualquier comunicado sobre el 85% del Único.

Si vas a invertir, pide la ficha técnica y compara dos números distintos: la rentabilidad total y el dividend yield efectivo. Pregunta también cuánto se negoció el título el mes pasado; ese dato te dice en cuánto tiempo podrías salir.

Y si lo tuyo es ladrillo directo, ojo con las referencias de precios que circulan. Una de las más usadas en la ciudad es el estudio de la Lonja Inmobiliaria de Santander: $1,6 millones el m² en el norte y $5,5 millones en Cabecera alta.

Esos valores son de septiembre de 2019. Casi siete años después sirven para ordenar la escala entre zonas, no para fijar el precio de hoy.